超级奶爸
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最近房地产进入下行周期,在网上看到有些博主发表房地产大涨论,主要观点是货币超发,未来的房地产会二八分化,有保障房供应的地区会受到冲击,只有百分之二十的房源会大涨,至于什么房源会涨,请关注博主的私密群等等。我总结一下,基本都是一下几个论点支持房价的上涨;一是货币超发,超发的货币一定会进入房地产,就像过去三十年一样;二是未来商品房(有价值的)会稀缺化,成为有钱人的保值增值池,普通人无法染指。在这里有个博主的观点更可怕,上海等一线城市拿房地产去划分它需要的人口,未来在上海买不起商品房的外地人就不适合生活在上海。三是人口红利还有十到二十年可以有,理由就是未来每年有900+万的大学毕业生需要进入就业市场,他们都需要房子,而所谓的人口出生率下降,是从2020年开始,所以房价的拐点需要到20年后。
我想到一些不同的意见,想试着反驳一下他们。
一是最近房地产市场尤其是二手房市场可以说都在暴跌,很多都跌倒2018年左右的水平,还记得那时候发生了什么么?不是有的专家说掏空六个钱包也要买房的时代么?请问现在已经居民杠杆率达到160%了,还有更多的资金涌入房地产市场么?未来房价上涨的源头靠谁?靠那些投机资金么?而我更认为的是未来居民需要降杠杆,这个周期起码以十年统计。
二是货币是在超发,但是一定就会进入房地产么?为什么不会进入股市呢?不要告诉我是过去二十三十年的经验,(这种经验我就不去反驳了)。房地产哪怕现在跌下来了,房租比在30以上的依然比比皆是,和现在市盈率20一下的大A股比较,哪个更具备投资价值呢?这里要说点从国家的角度去看这个问题,房地产是国民支柱产业,现在加上上下游占GDP的比例依然在20%上下,不能暴跌应该是国家的底线,但是暴涨应该是国家不想看到的。而国家更希望的是这些资金进入到资本市场,助力高科技的发展,这才是未来一二十年国家发展的主线,而不是二十年后我们还靠房地产。如果说我们国家的资本市场是政策市,那么发展高科技应该是未来二十年的明牌,为什么要被那些博主刻意的去忽略?
三是未来有大量的大学毕业生需要进入就业市场进入城市,那么请问他们有多少人是一毕业就有钱买房的?哪个不是需要累积一定的时间,然后再买房的?家里有钱的占比真的可以起决定房价的作用么?
如果把2016年开始暴涨的房价到2021年是房价的顶部,从顶部下来一两年的时间远远没有到头的意思。从图形上看,这样一个顶部充其量就是个加速冲顶的走势,未来是不定的,不能排除宽幅震荡的可能性,但是说房价要涨,要大涨的人可以歇歇了。如果要大涨,先盘十年,等新的产业几何式的爆发才行。到那时候,股票应该是现在的数倍了,比房产有价值多了。
以上是我的观点,不喜欢可以,请理由合理不要乱喷!
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