|
|
本帖最后由 盲战 于 2015-12-27 23:17 编辑
相济有坛友谈到房子，挺现实的东西。貌似大家都很担心房价。并且我相信绝大多数人不知道一套房子的真实成本以及其利润构成。简单点说，几乎所有的人都不知道一套房子销售后，谁的利润空间最大。
巧的很，我有一位朋友混迹房地产市场（边缘市场）已经10余年。从他的口中，我大概了解到，房子的利润构成
首先地价：这个是最直接的。先期的时候，没钱可以拿地，然后向银行抵押贷款来支付部分政府土地出让金。
其后，你可以组织盖楼了。不用担心各种费用，因为大部分的工程队都是先干活后拿钱的。当然也有必要支付工人工资部分。
再次，期房开售，楼市火爆的时候，房子一半没盖好，已经销售一空了。当然，随着政策的完善，这种状况有所改善。
这当中里，各种工程队都会以拿到该楼盘的建筑合同向银行贷款，从而购买钢筋混凝土以及一切的所需。
最后，房子造好了，土地证房产证齐全老百姓买房子，先期付款30%向银行贷款70%。OK一套房子算是完成了从啪啪啪到孕育以及呱呱坠地的过程
在此中间，地产商会以现房支付工程队的尾款或者全款。要钱没有，要房子5套，还是最差的以及按照最高价给。
那么在这个过程中，这一套房子创造的效益要远远高于其实际成本
其中土地款因地区不一样以及一线二线城市不同，但总体占比为30%到50%之间。有些或许会更少。或者白送的也有。
其建筑成本在30%左右。剩下40%左右是开发商以及各种支出。那么在这个利润分派过程中谁的利润最大？
地产商？NO土地局？NO建筑商?NO。答案是银行
为何？原因，在土地的拍卖中，很少有地产商是自己全款支付的，除非国内少有的几个。绝大多数几乎是90%以上要向银行贷款来拿地，以至于后期只要一行银根紧缩，就有不少开发商跑路。这个贷款的利息是很高的，以1000万的土地贷款算，大概是10%左右的成本（应该不止，在民间融资中应该占到30%），当然加上给银行部分人的好处，可能不止。这是土地拍卖后的第一次增值。
第二次增值来自于各种承建商，他们需要资金来建设，包括支付工人工资，购买材料等等。这实现了土地拍卖后的第二次增值。
第三次增值来自于老百姓购房贷款。假设100万的购房贷款，按照30年还款算。大概要还160万左右，我只是毛估估，没用房产贷款计算器。
总体算下来，银行从土地拍卖后到出售给老百姓，总计会拿走该房子的至少1倍的利润。也就是说，如果盖房子售价300万，那么银行从中获得的各种贷款利息总计应该在300万左右。
这也就不难理解为何货币政策一松，楼价就会飞涨的原因。而银行最不想看到的就是，老百姓买房子不贷款。
那么回到话题本身，房子会崩盘吗？这是一个很让人头疼的问题。
首先，我认为现在的危机只有一种可能会造成，那就是信用的过度消耗。也就是过度预支未来的生产。当前中国经济的问题是转型。也就是我们处在转型当中。而只要老百姓收入不见明显降低哪怕通胀抵消了大部分收入，都不会发生房子崩盘。也就是说，只要中国来百姓的就业率不发生大问题，那么房子崩盘的可能几乎为0。但是不排除价格长时间区间盘整或回调的可能或及个别地区因过度开发导致的房价下跌。
那么在什么情况下会引发下一轮的金融危机呢？我认为下一轮的金融为及极有可能是源自中国的。为何？因为你可以看一下我们的周围，各种各样的透支形态的商业业态越来越多。蚂蚁花呗，京东白条，各种各样变相的提前消费形式的出现。当然。这些在最初的发展中是以刺激消费拉动GDP的方式出现的。但是，当信用消费日积月累，那么就会出现类似于两房倒闭以及雷曼倒闭的现象。以崭新业态出现的各种互联网企业以及互联网的各种X2X的出现，在经历过5到10年的发展后会首先出现问题。因此。不必过也担心中国的房子会崩盘。要崩那至少也要等本轮金融危机过后，下一轮发展高速上涨以后了。
当然，众位都有看得到的时候。不过届时也不必太担心了。因为那个时候人民币已经具备了向外转嫁国内风险的功能。不就是贬值或者升值吗。不就是宽松或者收紧吗。这个我相信中国人也会玩的很转。
当然，最好的状态应该是这样的，剩余房产变多，银行被迫将余量回收，政府兜底改建成公租房，以便宜的价格出租给老百姓，即解决了广大的人民住房问题，又解决了银行坏账问题还解决了城市化进程问题。
发现跑题了。紧急晚安
|
|
窥视卡
雷达卡
发表于 2015-12-27 22:56
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
千斤顶
显身卡
楼主
